ÉTUDE DE CAS : DÉVELOPPEMENT D’UN CENTRE AQUATIQUE MUNICIPAL

Dans le cadre de sa planification des services à ses citoyens, une municipalité du Grand Montréal a entamé une démarche visant à explorer la faisabilité d’un centre aquatique. Le projet visait à répondre à une demande grandissante pour une infrastructure aquatique accessible à l’ensemble de sa population.

Cette étude de cas présente le processus de développement d’un projet, de l’analyse des besoins à la définition des orientations.

Bien que le projet n’ait pas été concrétisé à cette étape, le modèle élaboré demeure pertinent. Il pourra être réutilisé ou adapté dans un contexte futur, lorsque les conditions économiques seront réunies. Cette démarche illustre comment un cadre de travail collaboratif permet de structurer une réflexion menant à une solution réaliste et ancrée dans le contexte municipal.

📍 LE CONTEXTE DE DÉPART

La municipalité a identifié la construction d’une piscine municipale comme un projet porteur, susceptible de bonifier l’offre de services de proximité. Une consultation citoyenne a confirmé l’intérêt et la volonté de participation de la population.

Un appel d’intérêt a été lancé pour recevoir des propositions intégrant l’ensemble du cycle de vie du projet : conception, construction, financement, exploitation et maintien des infrastructures. Un terrain pressenti a été identifié et un devis préliminaire a servi de point de départ à l’analyse.

Notre consortium a répondu à cet appel d’intérêt et a été sélectionné par la Ville pour l’accompagner dans le développement du projet.

🤝 UNE APPROCHE INTÉGRÉE

Le consortium, réunissant des expertises en architecture, en ingénierie, en exploitation, en financement et en gestion de la construction, a travaillé de manière concertée afin de développer une solution à la fois cohérente, fonctionnelle et économiquement viable.

Tous les intervenants étaient autour de la table, ce qui permet plus de flexibilité et un gain de temps important. Chaque partenaire a assuré une intégration technique en tenant compte des enjeux de durabilité, d’optimisation de l’exploitation et de performance à long terme.

Cette approche permet de sélectionner les meilleurs collaborateurs, d’intégrer les spécialistes en fonction des besoins du projet, de fixer les coûts dès le départ, et favorise des décisions éclairées ainsi qu’une réduction des coûts de construction.

🧮 TRANSFERT DES RISQUES ET STRUCTURE FINANCIÈRE

La proposition permet à la Ville de transférer les responsabilités aux partenaires privés, incluant la conception, la construction, le financement, l’entretien et l’exploitation sur une durée définie, tout en transférant les risques majeurs au consortium. Ce modèle vise à surmonter les défis budgétaires des municipalités pour le financement et la gestion des infrastructures publiques.

Principes:

• Transfert des risques aux partenaires selon leur expertise.
• Optimisation des coûts sur le cycle de vie des projets.
• Flexibilité accrue dans les approches d’approvisionnement.
• Délais de livraison réduits (jusqu’à 50 % plus rapides que les appels d’offres publics).
• Encourage l’innovation et l’efficacité.

Avantages pour les municipalités :

1. Réduction des coûts totaux grâce à une meilleure allocation des ressources.
2. Accès à des infrastructures clés en main, respectant les exigences des occupants.
3. Création de revenus additionnels par la mixité des projets s’il y a lieu.

Les risques financiers, comme les taux d’intérêt et les coûts, sont gérés, tout comme les risques opérationnels liés à la gestion des revenus et des dépenses, et les risques de construction, incluant les dépassements de coûts et les retards. Pour la Ville, ce modèle assure une prévisibilité financière sur 35 ans avec des fonds de réserve prévus pour l’entretien à long terme.

La structure de financement inclut des partenaires institutionnels de renom, qui assurent une stabilité et une gouvernance rigoureuse.

La détention conjointe de l’actif par le constructeur, l’opérateur et un partenaire institutionnel garantit une exécution optimale et une gestion durable. En étant aussi propriétaires de l’actif, ces partenaires privés et publics s’engagent à ce que le projet soit bien conçu, construit et opéré pour les années à venir.

Une caractéristique clé de la proposition est l’inclusion d’options d’achat pour la Ville après un certain nombre d’années. Cette flexibilité se reflète également dans cette étude de cas, permettant à la Ville de racheter l’infrastructure à un prix dégressif après 15 et 25 ans, si elle le souhaite.

🏊 LA PROPOSITION INITIALE

Le consortium a déposé une première solution intégrant tous les éléments inclus au devis de la Ville. La conception de cette proposition a été réalisée avec un prix compétitif, tant au niveau des coûts de construction que des coûts d’exploitation.

La comparaison de notre proposition à d’autres complexes aquatiques construits au cours des dernières années permettait de démontrer que nous étions dans la fourchette très inférieure des coûts de projets.

Cependant, l’envergure de la piscine demandée par la Ville excédait sa capacité financière.

☝️ LA PREMIÈRE OPTIMISATION DE -11%

Pour répondre aux attentes sans compromettre le service, le consortium a procédé à une première optimisation. Certains éléments qui étaient en option au devis initial ont été réduits ou retirés afin de respecter les contraintes budgétaires de la Ville tout en maintenant une infrastructure fonctionnelle et attrayante. Parmi les ajustements, il y a eu le retrait de la salle communautaire. Une salle polyvalente pouvant accueillir jusqu’à 500 personnes, incluant un dépôt, deux toilettes et une issue.

Aussi, il y a eu le retrait de la zone bien-être. Cette section comprenait un bain vapeur, un sauna sec, une douche froide et une terrasse extérieure donnant sur la forêt. Elle était pensée comme un espace de détente avec un parcours thermal.

Ces retraits ont permis une réduction des coûts de 11%, sans compromettre les usages essentiels ni la qualité de l’expérience proposée.

✌️ UNE DEUXIÈME OPTIMISATION DE -19%

Même après une première série d’ajustements, les coûts projetés restaient supérieurs au budget de la Ville. Une deuxième optimisation a donc été entreprise pour poursuivre les efforts de réduction, tout en préservant les usages essentiels du complexe.

Un des bassins de jeux d’eau avec glissade a été retiré, de même que les tremplins initialement prévus dans le bassin principal. Ces retraits ont permis de diminuer la profondeur du bassin ainsi que la hauteur du plafond, ce qui a eu un impact direct sur les coûts de construction. Les surfaces de circulation ont également été revues à la baisse, afin de limiter les zones sous-utilisées et concentrer les superficies sur les espaces à valeur ajoutée.

Par ailleurs, la quantité d’eau à traiter dans l’ensemble du complexe ayant été réduite, il a été possible de repenser les systèmes de filtration et de gestion d’eau. La diminution de la hauteur du bâtiment a aussi entraîné une révision des systèmes mécaniques, notamment ceux liés à la gestion de l’air.

L’ensemble de ces ajustements techniques a été accompagné d’une réévaluation des paramètres financiers et opérationnels du projet, permettant d’ajuster à la fois les coûts de construction et les prévisions de revenus et dépenses.

Ces efforts ont permis de présenter une réduction supplémentaire de 19%. Malgré cette optimisation, la Ville a indiqué que le montant demeure au-dessus de leur capacité budgétaire.

Une troisième phase d’optimisation s’impose donc, afin d’identifier de nouvelles avenues d’ajustement tout en maintenant les objectifs fonctionnels et les standards de qualité.

3️⃣ UNE TROISIÈME OPTIMISATION DE -9%

Dans un dernier effort pour améliorer la viabilité financière du projet, une troisième phase d’optimisation a été menée. Cette étape, plus ciblée, s’est concentrée sur le raffinement du modèle financier plutôt que sur des modifications physiques du programme ou des espaces.

Les partenaires ont ajusté certains paramètres financiers, prolongeant la durée d’amortissement et révisant à la baisse les taux de projection, afin d’aligner le montage sur les capacités budgétaires sans compromettre le programme.

Bien que cette optimisation ait été plus fine, elle a généré une économie supplémentaire de 9%.

⚖️ JUSTIFICATION DU REJET DE LA PROPOSITION

Malgré les efforts d’optimisation, le projet a été jugé trop coûteux au regard de la capacité financière de la Ville. Sa réalisation aurait entraîné une augmentation du fardeau fiscal pour les résidents.

Par ailleurs, les attentes initiales étaient fondées sur des estimations datant d’avant la pandémie, alors que les coûts de construction ont connu une hausse marquée évaluée à plus de 30 % entre 2020 et 2024. Même après les trois phases d’optimisation, les investissements requis dépassaient les limites jugées acceptables, rendant le projet difficile à justifier dans le contexte économique actuel.

Même si le projet n’a pas été retenu, la démarche a généré des apprentissages concrets. Elle a permis de clarifier les conditions de faisabilité et d’outiller la Ville pour la suite, tout en offrant un modèle transférable à d’autres municipalités.

👇 Les principaux éléments à retenir de cette expérience :

Un processus rigoureux, reproductible et transférable ; Le concept développé peut être adapté à d’autres contextes municipaux.

Une preuve de la solidité de la proposition ; Trois versions optimisées ont été proposées, démontrant notre capacité à ajuster le projet tout en maintenant sa qualité.

Une collaboration efficace ; Tous les acteurs clés ont été mobilisés dès le départ, favorisant des décisions structurées et cohérentes.

Un accompagnement stratégique à forte valeur ajoutée ; Nous avons aidé la Ville à clarifier ses besoins et à évaluer ses capacités avec réalisme.

Une démonstration de transparence et de réalisme ; La démarche a permis d’identifier les limites financières et d’éviter un projet insoutenable à long terme.

Un levier pour sensibiliser d’autres municipalités aux enjeux de viabilité ; Cette étude de cas devient un exemple concret pour guider d’autres municipalités dans des projets similaires.

✨ CONCLUSION

Ce processus de développement démontre l’intérêt d’une approche collaborative pour explorer la faisabilité de projets complexes même si tous les projets n’aboutissent pas à une construction immédiate. Mais chaque démarche bien encadrée permet de bâtir des fondations solides pour l’avenir. Dans ce mandat, notre rôle a été d’outiller la Ville pour prendre une décision éclairée, en toute transparence. Ce modèle collaboratif demeure prêt à être adapté, ici ou ailleurs, dès que les conditions seront réunies. Et c’est aussi notre engagement, accompagner les municipalités avec rigueur et pragmatisme, même si cela signifie de reporter le projet.

❔ Pour en savoir plus sur notre modèle et découvrir comment vous pouvez concrétiser vos projets, contactez Frédérick Gariépy.

📧 frederick@medifice.com 📱 (514) 704-2314