Chaque municipalité du Québec fait face aux mêmes défis. Les besoins en infrastructures communautaires, sportives et culturelles augmentent alors que les ressources financières et humaines demeurent limitées. Les plus petites municipalités en souffrent particulièrement puisqu’elles doivent offrir toujours plus de services à leurs citoyens alors que leur budget est limité. Trop souvent, les projets se heurtent à des dépassements de coûts, à des délais prolongés et à des bâtiments qui, à peine inaugurés, nécessitent déjà des correctifs.

Depuis plusieurs années, nous travaillons avec nos partenaires à offrir une alternative. Le modèle intégré CCFM qui comprend la conception, la construction, le financement et la maintenance. En regroupant toutes les expertises dès le départ et en assumant certaines responsabilités à long terme, ce modèle permet aux villes de réaliser des projets mieux adaptés, plus rapides à livrer et plus économiques.

À travers plusieurs projets municipaux récents tels qu’une bibliothèque, un garage municipal moderne, un aréna repensé, un complexe aquatique et un quartier communautaire 50ans et plus, nous démontrons que ce modèle peut transformer la manière dont les villes investissent pour leurs citoyens.

🧠 COMPRENDRE LE MODÈLE CCFM

Traditionnellement, les projets municipaux suivent une séquence linéaire en débutant par la planification interne, un PFT, la conception par des firmes externe, les appels d’offres de construction, le suivi de chantier, puis le transfert à l’équipe ville. Ce modèle fragmente les responsabilités, multiplie les risques de retards, de conflits ou de dépassements budgétaires et permet difficilement l’optimisation des projets.

Le modèle intégré repose sur une logique différente. Dès le départ, architectes, ingénieurs, partenaires financiers, entrepreneurs et gestionnaires d’actifs sont réunis autour d’une même table. Ensemble, ils conçoivent, financent, construisent et assurent la maintenance à long terme du bâtiment.

Les bénéfices sont clairs :

  • Des coûts réduits grâce à l’optimisation intégrée.
  • Une livraison plus rapide (jusqu’à 50 % de gain sur les délais).
  • Des risques financiers et opérationnels transférés aux partenaires.
  • Une meilleure prévisibilité budgétaire, car le coût signé est le coût payé.
  • Un entretien assuré et planifié pour maintenir la valeur de l’actif.

Nous sommes conscients que plusieurs associent encore le modèle intégré aux expériences passées de PPP qui ont parfois laissé un souvenir négatif. La différence est que notre approche repose sur la transparence, la souplesse et la responsabilité à long terme. Le CCFM regroupe toutes les expertises dès le départ et garde le contrôle décisionnel du côté public, tout en assurant un partage clair des risques et des bénéfices. Cela permet d’éviter les rigidités contractuelles et les dépassements de coûts qui ont alimenté la méfiance envers les PPP traditionnels.

Les exemples

🪛 UN GARAGE MUNICIPAL REPENSÉ

Avec l’expansion de son territoire et la multiplication de ses responsabilités, notre client avait besoin d’un garage municipal moderne capable de soutenir l’ensemble de ses opérations. L’ancien bâtiment, fruit de multiples agrandissements et adaptations temporaires, présentait des limites importantes. La circulation risquée de la machinerie lourde, les bureaux peu fonctionnels et non lumineux, les déplacements internes inefficaces, et les espaces de travail inadaptés pour les employés.

En adoptant le modèle intégré CCFM, la Ville a pu concevoir un projet sur mesure. Les contraintes environnementales et techniques ont été prises en compte dès les premières étapes. Un milieu humide nécessitant un canal de drainage, la relocalisation de couleuvres, et la présence d’anciennes voies ferrées à préserver pour des usages futurs. Ces mesures ont permis de sécuriser le site et de limiter les imprévus.

Le résultat est un bâtiment fonctionnel et lumineux, où chaque mètre carré a été pensé pour maximiser l’efficacité opérationnelle et la sécurité des employés.

Le projet comprend :

  • Des ateliers spécialisés (menuiserie, plomberie, peinture, électricité, soudure) et des aires chauffées pour véhicules lourds et légers.
  • Des bureaux modernes, des salles de réunion et des locaux techniques.
  • Des espaces de soutien comme vestiaires, cafétéria et infirmerie, améliorant la qualité de vie au travail.
  • Une organisation extérieure optimisée : stationnements pour véhicules lourds et légers, zones de dépôts, réservoir chauffé et installations de lavage.

 

Grâce au modèle intégré, les délais ont été réduits de 50 % par rapport à une approche traditionnelle, et les coûts ont été maîtrisés dès le départ et les risques liés à la construction ont été transférés aux partenaires.

Ce projet illustre parfaitement comment la planification intégrée permet à une municipalité d’investir intelligemment dans des infrastructures publiques. La Ville bénéficiera désormais d’un garage moderne, sécurisé et opérationnel, prêt à répondre aux besoins actuels et futurs, tout en optimisant les ressources publiques et la qualité de vie de ses employés.

🏊 DÉVELOPPEMENT D’UN CENTRE AQUATIQUE MUNICIPAL

Dans le but de répondre à la demande croissante pour des infrastructures aquatiques accessibles, une municipalité du Grand Montréal a amorcé une démarche structurée afin d’évaluer la faisabilité d’un centre aquatique.

Notre équipe a accompagné la Ville à chaque étape : analyse des besoins, définition du programme, modélisation financière et propositions optimisées.

Même si le projet n’a pas été réalisé, le cadre développé demeure un outil concret et transférable. Cette démarche illustre la valeur d’un processus collaboratif et rigoureux, capable de transformer une idée en plan viable et reproductible pour d’autres municipalités.

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📖 UNE BIBLIOTHÈQUE MUNICIPALE 

Après l’incendie de 2018 qui a détruit la bibliothèque municipale, la Ville a dû s’appuyer sur une solution temporaire pour maintenir un service essentiel. Cette situation a mené à une démarche structurée pour repenser entièrement l’infrastructure et répondre à la croissance de la communauté.

Notre équipe a accompagné la Ville dans l’analyse des besoins, la définition du projet, l’évaluation des coûts et l’optimisation des solutions envisageables. Le modèle intégré retenu permet de réduire les coûts, d’accélérer les délais et d’assurer une cohérence tout au long du processus.

Même si le projet s’inscrit encore dans un contexte en évolution, la démarche réalisée offre à la municipalité un cadre clair, soutenu par des données comparatives, pour planifier une bibliothèque moderne, flexible et adaptée aux futurs besoins citoyens. Cette étude montre la valeur d’une approche collaborative qui transforme une contrainte initiale en projet structurant pour le centre-ville.

🏸UN QUARTIER POUR VIVRE, SE RENCONTRER ET RESTER ACTIF

La population de 50 ans et plus connaît une croissance constante. La Ville devait repenser ses infrastructures pour répondre à ces besoins spécifiques et créer un lieu adapté, accessible et stimulant. L’ancien bâtiment, une ancienne quincaillerie, ne permettaient plus de soutenir la vitalité sociale et récréative de cette population.

En s’appuyant sur le modèle CCFM, Medifice a conçu un projet intégré combinant un centre communautaire et 120 logements, dont 10% abordables. La superficie totale de près de 190 000 pieds carrés représente un investissement de plus de 60 M$, incluant la densification et l’optimisation des espaces.

Le projet permet :

  • La création de plus de 15 activités récréatives et sociales sous un même toit, incluant gymnase, terrains de pétanque, salle de billard, salles polyvalentes et lounge convivial.
  • Des espaces résidentiels modernes favorisant la mixité et la cohésion sociale, tout en générant des revenus pour la Ville.
  • L’intégration d’espaces extérieurs sécurisés et accessibles, connectés à des infrastructures existantes comme un parc et une patinoire couverte.

Le modèle intégré a permis de gérer dès le départ des enjeux techniques complexes : stationnement souterrain pour optimiser l’espace, analyse géotechnique adaptée aux cycles de gel et de dégel, et relocalisation des martinets ramoneurs pour respecter la biodiversité.

Sur le plan financier, le projet génère une valeur de terrain de 2,9 M$ pour la Ville. Si la Ville exerce son droit de rachat après 30 ans, le projet représente alors 35% d’économies, en tenant compte des économies de construction et des revenus de taxation.

Grâce à ce modèle, la Ville dispose d’un outil multifonctionnel capable de soutenir la vie sociale, récréative et résidentielle des citoyens, tout en offrant un modèle reproductible pour d’autres municipalités confrontées aux mêmes enjeux.

🤩 DES INFRASTRUCTURES RÉCRÉATIVES ET COMMUNAUTAIRES MODERNES POUR TOUS

Certaines villes souhaitent enrichir leur offre sportive et récréative, mais se heurtent à des coûts élevés et à des contraintes budgétaires. Pour répondre à ces besoins, le modèle intégré a été adoptée afin de développer à la fois un centre communautaire polyvalent et des installations sportives, dont un stade de baseball extérieur et un aréna, en tenant compte de la densité de population et des besoins locaux.

  • Un centre communautaire offre des espaces modulables pouvant accueillir plus de 500 participants simultanément pour des activités sportives, culturelles et communautaires.
  • Un stade de baseball extérieur, quant à lui, est conçu pour recevoir des ligues locales et des tournois régionaux, avec des gradins pour plus de 1 000 spectateurs.
  • Une aréna, construit dans les années 2000, a été repensé pour répondre aux limites de l’infrastructure existante et desservir un bassin démographique grandissant.

Grâce au modèle intégré CCFM, Medifice a intégré dès le départ :

  • La planification et la conception des infrastructures, optimisées pour réduire les délais de réalisation de 50% par rapport aux modèles traditionnels.
  • La maintenance et la gestion des risques sur le long terme, transférés aux partenaires, garantissant prévisibilité budgétaire et coûts maîtrisés.
  • La mutualisation des services entre les différentes installations, permettant d’augmenter l’efficacité opérationnelle et de générer des économies significatives.

Les avantages pour les municipalités sont concrets :

  • Des infrastructures modernes et durables, respectant les normes et favorisant le confort et la sécurité des citoyens.
  • Une autonomie totale dans la programmation des activités et la gestion des locations.
  • Des solutions environnementales intégrées pour un projet exemplaire, agréable et sécuritaire.

Ces projets démontrent que, même face à des contraintes budgétaires et des besoins croissants, il est possible de livrer des infrastructures récréatives et communautaires performantes, durables et financièrement viables. Ils constituent un exemple inspirant et reproductible pour d’autres villes qui souhaitent maximiser l’impact de leurs investissements publics tout en offrant des services de qualité à leurs citoyens.

💯 AVANTAGES CONCRETS POUR LES MUNICIPALITÉS

Les projets réalisés démontrent tous les mêmes avantages, qui peuvent être reproduits ailleurs au Québec :

Économies : réduction des coûts de construction et partage des revenus.

Rapidité : livraison jusqu’à 50% plus rapide qu’avec les méthodes traditionnelles.

Sécurité financière : transfert des risques aux partenaires.

Flexibilité : rétrocessions ou options d’achat dégressives.

Autonomie : la Ville garde le contrôle sur sa programmation et ses services.

🔄 UN MODÈLE REPRODUCTIBLE

Qu’il s’agisse d’une bibliothèque, d’un aréna, d’un garage municipal ou d’un centre communautaire, le modèle CCFM peut s’adapter à toutes les réalités.

Lorsqu’un projet inclut une composante résidentielle, la mixité des usages renforce encore plus les avantages financiers grâce à la taxation résidentielle, une valeur foncière accrue et une diversification des revenus.

En misant sur ce modèle, les villes investissent intelligemment chaque dollar public, tout en offrant aux citoyens des infrastructures modernes, durables et accessibles.

✨ CONCLUSION

Le Québec a un besoin urgent d’infrastructures municipales modernes et adaptées aux réalités sociales, démographiques et environnementales. Les méthodes traditionnelles ne suffisent plus.

Le modèle intégré offre une solution concrète et éprouvée. Les projets réalisés avec ce modèle le démontrent qu’il est possible de livrer plus vite, à meilleur coût et avec une meilleure prévisibilité.

 

Pour en savoir plus sur notre modèle et découvrir comment vous pouvez concrétiser vos projets, contactez Frédérick Gariépy.

📧 frederick@medifice.com 📱 (514) 704-2314