ÉTUDE DE CAS : LE PROJET PILOTE DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU

L’objectif étant de réaliser une infrastructure moderne et accessible, tout en répondant aux normes élevées en matière de soins et de qualité de vie, à moindres coûts, plus rapidement et incluant la possibilité au gouvernement de se porter acquéreur du bâtiment à un coût moindre.

🏚️ LE CONTEXTE

Suite à une décision du Conseil des ministres qui désire diversifier ses méthodes d’approvisionnement pour contrer la hausse des coûts en construction, le 5 mars 2024, un communiqué de presse du ministère de la Santé et des Services sociaux (MSSS) annonçait le lancement imminent de l’appel d’offres pour la reconstruction du CHSLD Georges-Phaneuf [1]. Le projet est piloté par le Centre intégré de santé et de services sociaux (CISSS) de la Montérégie-Centre.

Actuellement situé dans un bâtiment construit par les Sœurs Grises en 1847 et s’étant détérioré au fil des décennies, l’établissement visé par le projet pilote est choisi à cause de son grand degré de vétusté, n’étant plus en mesure de répondre aux besoins des résidants. Il est jugé comme l’un des pires du réseau, potentiellement dangereux pour les résidents. La criticité du projet justifie aussi de tester des méthodes plus rapides.

La nouvelle maison des aînés présentera une capacité de 120 chambres individuelles, offrant ainsi une continuité pour les résidents du secteur tout en améliorant considérablement leur environnement de vie.

Ce projet pilote se distingue par son mode de réalisation :

• Collaboration public-privé : Le promoteur privé sera responsable de la Conception, de la Construction, de l’Entretien et de l’Exploitation du bâtiment ainsi que son financement (CCEEF).
• Gestion des soins et services : Le CISSS de la Montérégie-Centre continuera d’assumer la prestation des soins, des services alimentaires, de la buanderie, des loisirs ainsi que de l’hygiène et de la salubrité.

En suivant les normes et exigences des maisons des aînés publiques, ce modèle hybride vise à combiner l’efficacité et la flexibilité des promoteurs privés, tout en maintenant un haut niveau de qualité des soins.

🎯 LES OBJECTIFS DU PROJET PILOTE

1. Réduction des coûts immobiliers et des délais de livraison en explorant un modèle de construction privé.
2. Transfert des risques associés à la conception, la construction, l’exploitation, l’entretien et le financement du bâtiment au privé.
3. Diminuer le coût d’acquisition du gouvernement en conservant une option d’achat avantageuse dans 30 ans.
4. Maintien des standards de qualité en garantissant un environnement conforme aux exigences propres aux maisons des aînés au Québec.

Ce projet pilote marque une étape importante dans l’évolution des soins pour les aînés, en redéfinissant la manière dont les infrastructures sont conçues et gérées. Les résultats obtenus pendant la construction et l’exploitation du bâtiment permettront de mesurer l’efficacité de ce modèle et d’envisager son application à d’autres projets dans le futur.

💡 COMPRENDRE LE PLAN FONCTIONNEL ET TECHNIQUE

L’appel d’offres #24-CISSSMC-022 visant la création de la maison des aînés repose sur une approche rigoureuse qui combine les exigences fonctionnelles, les contraintes techniques et les besoins des utilisateurs finaux.

L’utilisation d’un plan fonctionnel et technique (PFT) constitue la feuille de route d’un projet de construction fournissant un cadre clair aux différents acteurs impliqués : architectes, ingénieurs, consultants et entrepreneurs. Ce devis de performance permet de concilier rigueur et souplesse, en conservant un cadre de vie adapté aux besoins des résidents, des proches aidants et du personnel.

Il comprend plusieurs sections essentielles :

1. L’avis d’appel d’offres : Un résumé du projet et des conditions pour soumettre une proposition.
2. La convention de bail : Modèle de bail pour l’exploitation et la gestion des installations.
3. Les exigences architecturales : Lignes directrices pour l’architecture extérieure, incluant des exemples inspirants.
4. Le programme fonctionnel : Description des besoins et des superficies requises pour chaque espace.
5. Les exigences techniques : Spécifications pour le bâtiment, incluant les performances énergétiques et les normes de durabilité.
6. Les services alimentaires : Plan de la cuisine, superficies, et liste du mobilier requis.
7. Les fiches fonctionnelles et techniques : Détails pour chaque espace en matière d’architecture, mobilier, mécanique, électrique, plomberie, sécurité, et audiovisuel.
8. La liste d’équipement et mobilier : Inventaire des équipements nécessaires.
9. Le devis de stèles identitaires : Exigences pour les enseignes identitaires.

Le modèle d’appel d’offres, combinant un plan fonctionnel et technique rigoureux à un devis de performance, donne aux concepteurs et constructeurs la latitude nécessaire pour concevoir des milieux de vie adaptés, mais à moindre coût. L’expérience acquise à travers ce projet pilote pourrait établir une nouvelle référence pour les futures constructions de maisons des aînés au Québec.

✅ LES AVANTAGES DES APPELS D’OFFRES CCEEF

Le projet de la maison des aînés de Saint-Jean-sur-Richelieu illustre les avantages concrets d’une approche privée, plus flexible, comparativement au modèle traditionnel public.

L’approche permet de livrer des projets en réduisant considérablement les délais de réalisation. Seulement 30 mois s’écoulent entre l’appel d’offres et la livraison, soit deux fois plus rapidement qu’un projet comparable réalisé selon les processus usuels allant de la recherche de terrain jusqu’à la livraison.

Dans le secteur public, les obligations légales en termes de processus d’approvisionnement, la séquence d’appels d’offres et la règle du plus bas soumissionnaire conforme sont très rigides. Ce processus long et complexe peut entraîner des délais importants, une hausse des coûts et une limitation des possibilités d’optimisation.

À l’inverse, le modèle privé, appuyé par un devis structuré, mais adaptable, permet une plus grande marge de manœuvre. Le choix des matériaux, par exemple, peut être fait parmi plusieurs options, ce qui permet de mieux répondre aux besoins spécifiques du projet tout en respectant le budget. Les relations avec les fournisseurs représentent également un avantage, car il est possible de collaborer rapidement avec des partenaires de confiance, ce qui facilite les échanges et réduit les délais.

Dans le cadre d’un contrat de CCEEF, le soumissionnaire assume l’ensemble des responsabilités liées à l’entretien, la réparation et le remplacement des éléments du bâtiment pendant toute la durée du contrat, selon des spécifications définies. Les obligations sur 30 ans obligent le soumissionnaire à faire des choix éclairés dès la conception, en tenant compte de la durabilité, de l’efficacité et des coûts d’exploitation futurs. À l’échéance du contrat, le gouvernement dispose d’options d’achat lui permettant de devenir propriétaire du bâtiment à un prix avantageux.

Notre démarche se distingue par une conception itérative et transparente qui permet d’éviter les dépassements de coûts et les retours en arrière fréquents dans les approches traditionnelles. En validant les plans de façon continue avec toutes les disciplines techniques, nous assurons un meilleur contrôle budgétaire, une prise de décision éclairée et une coordination optimale dès les premières étapes du projet. Les décisions étant facilitées, les processus avancent plus rapidement, réduisant les délais globaux.

Enfin, l’optimisation des ressources et l’élimination de certaines étapes administratives contribuent à réduire les coûts, offrant ainsi un cadre plus efficace pour la réalisation de projets peu complexes comme celui de Saint-Jean-sur-Richelieu. À titre d’exemple, l’appel d’offres de ce projet comptait 55% moins de pages de documentation, comparativement à une maison des aînés réalisée selon les méthodes standards. Le processus allégé permet de livrer des milieux de vie de qualité, dans des délais plus courts.

🧩 LES DÉFIS TECHNIQUES

La réalisation de la maison des aînés de Saint-Jean-sur-Richelieu a présenté plusieurs défis techniques nécessitant une coordination rigoureuse et des solutions innovantes.

Un premier défi, satisfaire simultanément les exigences du plan fonctionnel et technique (PFT), les règlements municipaux et le Code du bâtiment. Par exemple, l’emplacement de la génératrice a nécessité plusieurs itérations : elle devait être située à 45 mètres des unités de ventilation au toit tout en restant suffisamment proche de la salle électrique pour garantir son efficacité, en respectant l’emplacement déterminé par le règlement municipal et notre volonté de la dissimuler des espaces des résidents.

La conception de la cour prothétique, un espace extérieur clôturé, a également posé des contraintes de positionnement en raison de sa taille, de ses exigences fonctionnelles, de notre volonté de l’intégrer au parc voisin et à la vue sur la rivière en cours avant.

De plus, l’installation des compacteurs pour les déchets et le recyclage a exigé des ajustements. Positionnés près du quai de chargement, ces équipements ont nécessité un élargissement de l’aire de chargement et de déchargement, mais nous voulions minimiser les espaces asphaltés, ce qui a nécessité le réaménagement complet de l’implantation initialement prévue.

Pour répondre aux besoins administratifs, logistiques, alimentaires et en espaces communs tout en optimisant chaque pied carré construit, des porte-à-faux ont été intégrés à la structure du bâtiment.

🚧 LA DESCRIPTION DU PROJET

Le bâtiment comprend huit maisonnées de 15 chambres, pour un total de 120 chambres individuelles. Chaque maisonnée est équipée d’une cuisine avec salle commune, et le rez-de-chaussée accueille deux salles de bain thérapeutiques.

Située au 576 rue Champlain, la maison des aînés bénéficie d’une localisation stratégique, à proximité de l’autoroute 35, du boulevard du Séminaire et du Carrefour Richelieu, avec une vue imprenable sur la rivière Richelieu. À seulement 2,5 kilomètres (ou cinq minutes en voiture) du CHSLD existant, l’établissement offre un accès pratique et une continuité des services pour les résidants.

L’implantation inclut une cour prothétique avec vue sur la rivière, un débarcadère avec dépose-minute et marquise, des stationnements pour personnes handicapées, ainsi que deux points d’accès au terrain, via le boulevard du Séminaire et la rue Champlain. Le projet sera également bonifié par l’aménagement d’un parc municipal sur le terrain voisin, offrant ainsi un espace de verdure accessible aux résidents, à leurs proches et à la communauté, favorisant les activités extérieures et les échanges intergénérationnels.

Le projet de la maison des aînés de Saint-Jean-sur-Richelieu s’inscrit dans un modèle novateur visant à offrir un milieu de vie chaleureux et fonctionnel pour les résidents, tout en favorisant une proximité humaine. Opéré par le Centre intégré de santé et de services sociaux (CISSS) de la Montérégie-Centre, le bâtiment est conçu pour rappeler un domicile, avec des espaces intérieurs adaptés et des accès privilégiés à des espaces extérieurs aménagés.

Chaque maisonnée dispose de chambres individuelles et de zones communes favorisant les interactions sociales et un mode de vie actif. Les installations intérieures et extérieures sont pensées pour répondre aux besoins des résidents et de leurs proches, tout en respectant les normes élevées de qualité et de durabilité.

Finalement, son emplacement, en bordure d’un parc et de la rivière, offrira aux résidents un environnement naturel apaisant, propice à la détente, aux activités extérieures et aux rencontres, ce qui en fera un projet d’exception.

⚖️ GESTION DES RISQUES

Le dossier d’affaires du projet de la maison des aînés de Saint-Jean-sur-Richelieu s’appuie sur une gestion rigoureuse des risques financiers, techniques et opérationnels.

Selon le Guide méthodologique sur la gestion des risques [2] publié par la Société québécoise des infrastructures, cette approche représente la formule qui délègue le plus de risques au secteur privé. Elle se caractérise par :

• L’intégration de la conception, de la construction et du maintien des actifs dans un seul contrat, générant des économies et une plus grande efficience grâce aux synergies.
• Une meilleure certitude des coûts sur 30 ans, ceux-ci étant fixés dès la signature du contrat pour l’ensemble du cycle de vie du projet.
• Un partage des risques sur l’ensemble du cycle de vie.
• Une participation financière des actionnaires et des créanciers, créant un fort incitatif à la performance.

Notre proposition correspond au mode de réalisation affichant le plus haut niveau d’engagement et de risque pour le fournisseur. Ce niveau de responsabilité élevé est assumé pleinement. Il nous permet de livrer des projets avec plus de prévisibilité pour le client, tant sur les coûts que sur les échéanciers.

Dans ce même document, à partir de la page 67, la SQI identifie plus de 70 catégories de risques dans la vie d’un projet. Voici quelques exemples de risques qui sont assumés par le fournisseur dans la proposition :

Pour un projet au niveau d’avancement des PFT, les standards publics sont d’environ 10% de contingence de conception et 10% pour la construction, ainsi qu’une réserve pour risques de 10%. Les projets en mode traditionnel ne couvrent jamais les risques d’entretien, d’exploitation et de financement qui peuvent se chiffrer à plusieurs millions de dollars dans une proposition de ce type.

Selon un rapport par l’Institut C.D. Howe [3], vu l’ampleur des risques d’un projet sur 30 ans, il n’y a pas de différence significative dans le coût du capital pour un projet donné entre le secteur public et privé. Pour le gouvernement, le coût anticipé du projet est égal à la prime issue de la meilleure offre qui ait émergé de l’enchère.

Depuis 2020, 57 contrats de construction de maisons des aînés (MDA) ont été conclus en mode traditionnel. Pour illustrer les contingences et les réserves associées à la période de conception et de construction, on observe que depuis 2022, les projets traditionnels ont entraîné en moyenne des majorations budgétaires de 27 % ainsi qu’un allongement des délais de 29 mois, comme le démontre le tableau suivant.

Dans le cadre des projets gérés de façon traditionnels, un lit coûte présentement près de 1,1M$. Augmenté par l’inflation et l’indexation salariale des conventions collectives, ce montant pourrait atteindre 1,4M$ si la méthode traditionnelle permettait de livrer le bâtiment seulement dans 3 ans, afin d’effectuer la recherche de terrain, la planification, les plans et devis et la construction.

En plus de transférer tous les risques de construction et de 30 années d’entretien, d’exploitation et de financement, la proposition assure au gouvernement qu’il n’y ait aucun dépassement, quel qu’il soit. Une analyse indépendante confirme que la proposition est basée sur des coûts totaux de projet 49% inférieurs à la méthode traditionnelle, et près de 60% par rapport aux projections de 2028.

De plus, les flux de trésorerie annuels demeurent 22% inférieurs sur les 30 ans de la proposition, incluant le fait que le gouvernement peut en devenir propriétaire à terme et qu’il aura transféré tous les risques additionnels d’entretien, d’exploitation et de financement.

🧰 LE MAINTIEN DES ACTIFS

Le gouvernement doit toujours répartir le PQI entre les nouveaux projets et le maintien des actifs, en fonction de la cote de vétusté de chaque bâtiment de son parc immobilier. Par exemple, dans le PQI 2025-2035 [4], le déficit de maintien d’actifs est actuellement évalué à 40,2G$ et le maintien en bon état du parc d’infrastructures se voit doté de 96,7G$ (65%) des investissements prévus.

Ce qui signifie que les infrastructures ont parfois été négligées ou sous-financées et qu’un effort important du gouvernement est nécessaire pour rattraper ce déficit, et surtout éviter qu’il ne s’aggrave dans les prochaines années.

Dans les propositions CCEEF, les montants nécessaires au maintien d’actif sont provisionnés et assurés. Ainsi, lorsqu’un comparatif sera réalisé sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, le gouvernement pourra évaluer non seulement les coûts de construction et les frais d’exploitation, mais également l’ensemble des dépenses liées à l’entretien, l’exploitation et le maintien d’actifs de la MDA. Il disposera donc d’une vision complète de la performance globale de la proposition en comparaison avec ces budgets comparables d’autres MDA dans son parc immobilier.

En intégrant le maintien des actifs dans la proposition, ça participe activement à cet effort, tout en garantissant des infrastructures fonctionnelles, durables et bien entretenues pendant tout leur cycle de vie.

C’est précisément l’objectif d’un projet pilote : permettre l’intervention de professionnels indépendants pour évaluer, de manière impartiale, les différents modèles et appuyer une prise de décision éclairée pour d’autres projets à venir.

📊 LES STRATÉGIES FINANCIÈRES

Le budget total de projet intègre non seulement les coûts de construction, mais aussi le terrain, les plans et devis, le financement et une approche globale qui couvre l’ensemble des frais d’exploitation et d’entretien à long terme.

Notre modèle prévoit tous les éléments suivants :

• Entretien des équipements mécaniques, des systèmes électriques, de la climatisation et ventilation.
• Remplacement des fenêtres, de la toiture, du pavage, de la génératrice et des ascenseurs.
• Maintenance du bâtiment, des stationnements, et des systèmes de protection incendie.

Grâce à cette intégration complète, les risques financiers sont absorbés par le fournisseur pendant toute la durée du contrat de 30 ans. Ce cadre financier stable et prévisible garantit une maîtrise des dépenses à long terme et permet de fournir un environnement durable, sans interruption de service, dans un contexte où le bâtiment actuel présente des risques réels pour les occupants.

Au cours des prochaines décennies, les besoins en lits dans les CHSLD et les maisons des aînés connaîtront une croissance marquée. Or, la capacité d’offrir ces lits par la construction traditionnelle n’est pas suffisante pour répondre à cette demande grandissante. De plus, le besoin diminue par la suite.

Ce décalage entre l’offre et les besoins crée un enjeu critique pour le réseau de la santé. C’est dans cet intervalle que le modèle CCEEF devient particulièrement pertinent. Offrant une solution flexible, rapide et adaptée, il permet de pallier efficacement ce déficit temporaire et de maintenir un accès adéquat aux soins pour une population vieillissante.

Contrairement au PPP sur les grands ouvrages complexes, il est très facile et efficace d’appliquer ce modèle à des bâtiments résidentiels comme une MDA qui peut être construite par une foule de fournisseurs au Québec. Les bénéfices sont beaucoup plus grands, car ce ne sont pas des bâtiments complexes et il y a beaucoup plus d’entreprises en mesure d’y répondre.

Par exemple, le Québec compte au total 440 foyers de soins de longue durée; 88 % d’entre eux sont publics et 12 % sont privés. C’est 4,5 fois moins qu’ailleurs au Canada et 5,5 fois moins qu’en Ontario [5].

Au même titre que dans le dossier des logements abordables ou de nos infrastructures de transport pour lesquels nos investisseurs institutionnels québécois sont mis à contribution, ces derniers peuvent aider dans l’atteinte des objectifs du gouvernement en termes de construction de MDA. Par exemple, il a été annoncé que Desjardins [6] construirait la première MDA privée. Ce modèle peut être déployé pour les Québécois et au bénéfice de leur épargne, un double avantage.

👉 Pour en savoir plus sur notre modèle et découvrir comment vous pouvez concrétiser vos projets, contactez Frédérick Gariépy.

📧 frederick@medifice.com 📱 (514) 704-2314