En réponse aux besoins grandissants des collectivités, les municipalités doivent livrer des projets essentiels à leurs citoyens. Bibliothèques, centres communautaires, complexes aquatiques et sportifs, tout cela dans un contexte de ressources limitées, de délais serrés et des attentes élevées des citoyens. De plus, la méthode traditionnelle de développement de projets entraîne parfois des imprévus tels que des dépassements de coûts, des retards et un désengagement politique qui fragilise l’avancement du projet.
Nous croyons qu’il est possible de faire autrement. Notre proposition permet d’encadrer les projets municipaux de manière agile, rigoureuse et adaptée à la réalité des villes. De l’identification du besoin jusqu’à la livraison du bâtiment, notre processus est transparent, flexible, centré sur les résultats et à moindre coût.
Voici comment cette méthode permet aux villes de mieux planifier, mieux budgéter et mieux livrer leurs projets en gardant le contrôle du début à la fin.
Tout projet débute avec une phase de pré-développement, où la Ville identifie clairement ses besoins afin de nous permettre de cadrer le projet. C’est une étape cruciale, où l’on pose les bases d’un projet viable, réaliste et surtout, conforme aux capacités budgétaires de la Ville, parfois difficile à prévoir avec les approches traditionnelles.
Habituellement, la Ville a déjà déterminé la superficie souhaitée et un site potentiel de construction, qu’elle en soit propriétaire ou non. Ces informations nous permettent de planifier la suite des démarches. Parallèlement, notre département de développement consulte la plateforme SEAO afin d’analyser des projets comparables récemment publiés, ce qui nous permet de situer le projet dans son contexte réel de marché et d’alimenter nos comparaisons avec des données actuelles et pertinentes.
Cette étape nous permet de déposer un premier budget à haut niveau ainsi qu’un loyer cible qui offre aux décideurs une première vue d’ensemble concrète des implications financières du projet, bien avant les engagements contractuels.
Cette première modélisation est accompagnée de plans de blocage, ce qui permet à la Ville de valider l’intention du projet. Ce niveau d’avancement est suffisant pour obtenir une vue d’ensemble tout en maintenant une grande flexibilité d’ajustement. Une fois l’entente préliminaire signée, nous entrons dans la phase de développement-conception, une séquence stratégique qui distingue fondamentalement notre approche.
C’est à cette étape que notre proposition prend tout son sens. Contrairement aux approches traditionnelles où la conception est linéaire du PFT aux plans et devis des professionnels et finalement un appel d’offres de construction. Dans ce processus, on découvre souvent trop tard que les coûts dépassent le budget disponible. Il faut alors retourner à la planche à dessin, revoir les plans, faire des compromis, et recommencer. Ce cycle cause des délais, des frais supplémentaires, et une grande frustration.
Notre proposition et notre expertise interne évitent ces situations grâce à une démarche itérative et transparente.
Nous validons l’avancement des plans chaque semaine afin d’éviter les dérives. Les rencontres avec nos professionnels permettent d’ajuster les plans en continu, de valider les besoins spécifiques de chaque espace et surtout, de mesurer l’impact budgétaire de chaque décision.
Dès qu’une nouvelle demande est formulée, nous en évaluons rapidement les implications financières. Cette transparence donne aux décideurs la possibilité de faire des choix éclairés tout au long de la conception, en conservant parfois des prix séparés afin de prendre les décisions finales en toute connaissance de cause pour certains éléments du projet.
Les disciplines techniques, telles que l’ingénierie de structure, mécanique, électrique et le génie civil, participent activement dès cette phase. Les plans 30% sont élaborés en avec ces intervenants afin d’assurer une cohérence entre les choix architecturaux et les contraintes techniques. Nous encourageons également la visite de projets comparables réalisés dans d’autres municipalités. Ces visites offrent une perspective concrète sur les bonnes pratiques, les éléments plus coûteux et les solutions adaptables à leur propre contexte.
Dès que les plans atteignent 30% de complétion, notre équipe d’estimation entre en jeu pour préparer une première estimation de classe C, qui inclut une ingénierie de valeur. Cela signifie que chaque professionnel est mis à contribution pour identifier des solutions d’économie, sans compromettre la qualité ni la durabilité du bâtiment.
Nous poursuivons ensuite avec la phase de conception détaillée. Celle-ci est réalisée selon une approche design-build, où les professionnels conçoivent de concert avec les sous-traitants. Cela permet d’optimiser les solutions, d’éviter des reprises coûteuses et de gagner plusieurs mois sur l’échéancier global.
Cette approche repose sur un processus de conception intégré (PCI). Chaque semaine, nous tenons des rencontres avec notre équipe de professionnels, ce qui favorise un avancement rapide et structuré. C’est ce qui nous permet de compléter cette phase en seulement trois à six mois, tout en maintenant un haut niveau de qualité.
Cette façon de faire est également plus économique, puisque les professionnels travaillent dans une dynamique d’équipe intégrée. Elle diminue leur charge administrative et permet de bénéficier de plans développés dans un cadre hautement collaboratif.
Pendant cette phase, nous entamons les plans requis pour le comité consultatif d’urbanisme (CCU) ainsi que pour les demandes de permis. Le tout en collaboration avec le service d’urbanisme de la Ville et dans le respect des règlements municipaux. Cette coordination proactive avec les services de la Ville permet de résoudre les enjeux réglementaires avant qu’ils ne deviennent des freins.
Nous entamons en parallèle à l’estimation la préparation des ententes définitives. Contrairement aux approches conventionnelles où les aspects légaux sont imposés et amènent parfois des contingences importantes, nous intégrons cette étape en amont afin de bien déterminer les responsabilités de chacun, les obligations d’entretien ou de remplacement, les modalités en cas de sinistre ainsi que les délais pour réaliser certaines interventions.
Qu’il s’agisse d’un bail, d’un usufruit, d’une emphytéose ou d’une autre forme d’entente immobilière, cette étape vient formaliser les engagements tout en préservant la marge de manœuvre nécessaire pour livrer les espaces. Nous assurons également le maintien des actifs tout au long de la durée de l’entente, notamment l’entretien complet de l’enveloppe du bâtiment, le suivi rigoureux de l’état général et la réalisation des travaux requis pour garantir que les installations demeurent en excellent état, année après année.
Le financement de nos projets est structuré et spécifiquement adapté aux réalités des projets municipaux. Notre proposition permet de réduire de façon notable les coûts globaux grâce à des conditions financières avantageuses telles que des taux d’intérêt préférentiels, un rendement sur le capital investi moins élevé et un ratio de couverture de la dette allégé.
La structure repose sur une entente tripartite assurant un cadre contractuel transparent, souple, mais sécurisé. Contrairement aux partenariats public-privé qui incluent souvent des primes de risque et une rigidité élevées, notre proposition locative permet des ajustements en cours de conception, de construction et d’exploitation, sans alourdir les coûts. La Ville bénéficie également, à l’intérieur du loyer, d’une option d’acquisition pour assurer une prévisibilité budgétaire et d’un contrat éprouvé, déjà utilisé auprès d’autres municipalités au Québec, ce qui assure une gestion durable et rigoureuse des dépenses sur l’ensemble du cycle de vie du projet.
Une fois les plans atteignant 70 à 75% de complétion, un niveau suffisant pour obtenir des soumissions précises, notre équipe retourne au marché. Nous sollicitons des sous-traitants qualifiés choisis pour leur expérience et leur réputation.
Par la suite vient le lancement officiel des travaux. À ce stade, toutes les incertitudes ont été levées et chaque partenaire connaît précisément son rôle. Cette préparation en amont permet de débuter rapidement et de mener le chantier à terme dans des délais nettement réduits. Les plans sont alors complétés à 100%, prêts pour l’exécution.
Notre structure intégrée avec nos professionnels et notre fonctionnement en continu avec l’équipe de conception nous permettent d’intervenir avec souplesse pendant la construction. Nous sommes en mesure d’intégrer des ajustements, que ce soit pour répondre à de nouveaux besoins ou d’optimiser certaines composantes. Cette capacité d’adaptation repose sur une coordination constante entre tous les intervenants, soutenue par des mécanismes décisionnels clairs et agiles.
Cette agilité opérationnelle nous permet de livrer des espaces parfaitement alignés avec les besoins de la Ville, tout en maintenant une exécution rigoureuse, transparente et conforme aux attentes.
Là où la méthode traditionnelle exige souvent jusqu’à 5 à 7 ans entre la définition du besoin et l’inauguration du bâtiment, notre approche permet de livrer un projet complet, de la conception à la livraison en 24-36 mois. Et cela, sans jamais compromettre la qualité ni la rigueur du processus.
Cette méthode réduit les coûts globaux de 30 à 50% par rapport à une démarche conventionnelle. Chaque étape est anticipée, chaque décision budgétaire est validée, ce qui élimine les surprises et assure une maîtrise totale du projet.
Un autre avantage souvent sous-estimé est la pérennité des espaces. Nous assurons le maintien complet de l’enveloppe du bâtiment, ce qui représente une forme d’assurance pour la Ville et contribue à la durabilité du bâtiment sur le long terme. Cela signifie moins de tracas pour les équipes municipales, et une valeur réelle livrée aux citoyens.
En fin de compte, notre proposition offre aux décideurs municipaux un outil stratégique de réalisation de projets. Elle élimine les angles morts, favorise l’adhésion des élus à chaque étape, respecte les budgets publics et raccourcit considérablement les délais.
Nous sommes présents à chaque étape. De la première rencontre jusqu’à la livraison finale, nous accompagnons nos clients tout au long du processus, en demeurant un partenaire actif, engagé et disponible.
Dans un environnement où la capacité d’agir de manière responsable est devenue essentielle, nous sommes convaincus que cette façon de faire représente une solution plus efficace pour les villes.
Pour en savoir plus sur notre modèle et découvrir comment vous pouvez concrétiser vos projets, contactez Frédérick Gariépy.
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